マンションの大規模修繕工事を行う前には『建物診断』を行い、建物の劣化状況を確認します。
専門家による建物診断で修繕工事が必要な箇所を見極めてもらうことで、より適切な長期修繕計画を作成できるのです。
このように、修繕費用を把握したり資金計画を立てやすくするために大規模修繕における建物診断は不可欠で、専門のコンサルタントに依頼して建物診断を行ってもらうと安心です。
この記事では大規模修繕工事の実施前に調査しておきたい建物診断について、その目的や内容、費用相場まで解説していきます。
目次
建物診断の目的とは？｜大規模修繕の工事内容や時期、費用も把握できる
一般的に、マンションの大規模修繕工事は12～15年周期で行われています。
しかしこれはあくまでも目安にすぎず、実際の劣化状況はマンションの築年数や規模数、地域によっても異なります。
そこで目視や内視鏡、テストハンマー等を用いて、仕上げ材の浮きや建物のひび割れ、防水状況、鉄筋の破損といった劣化状況を専門家に調査してもらう『建物診断』を実施し、マンションがどの程度劣化していてどんな修繕工事が必要なのかを確認する必要があるのです。
建物診断を行うことで修繕箇所をチェックできるだけでなく、修繕工事の実施時期やかかる費用まで計画立てることができるのです。
また、大規模修繕工事の実施にあたってはいくつかの施工業者に相見積もりを依頼する管理組合も多いと思いますが、建物診断に基づいた設計書を出しておくことで、適切な費用で工事を実施することができるのです。
建物診断に合わせて行いたい「アンケート調査」
建物診断では主に外観や共有部の診断が中心となる調査ですので、住民が暮らす部屋の内部状況までは把握できません。
そこで入居者アンケートを実施することでバルコニーの状態や漏水といった部屋内部の劣化や不具合なども発見することができ、大規模修繕工事の際に役立てることができるのです。
そのため、大規模修繕の実施前には「建物診断」に合わせて「アンケート調査」も実施しましょう。
建物診断で実施する4つの診断項目と費用相場
建物診断は業者によって診断項目が異なるものの、「経年劣化」「配管劣化」「耐震性」「収益性」の4つをメインとして劣化状況をチェックしていきます。
それぞれの診断内容をご紹介します。
経年劣化診断
経年劣化診断では、建物の劣化状況を目視や触診で確認していきます。
主に外壁や屋上防水、鉄部などが調査対象です。
外壁や床を叩き、出た音によって剥離や浮きといった異常を確認したり、シーリング材の劣化状況を手で触って確認したりとマンションの中をくまなく調査します。
主なチェック項目は以下5つとなります。
- タイルの浮き、剥離していないかどうか
- コンクリート部分の劣化状況はどうか
- 剥離部分の接着剤の劣化状況はどうか
- 内部鉄骨のサビや膨張の危険がなかどうか
- 業者の施工ミスによる瑕疵がないかどうか
費用相場：経年劣化診断の費用相場は約20万円程度とされています。
配管劣化診断
配管劣化診断は、劣化状況を目視で確認できない排水管や給水管などのサビや汚れの付着状況、継手の劣化状況を確認していきます。
調査方法は「内視鏡調査」「サンプリング調査」「Ｘ線調査」「超音波検査」の4種類。
「内視鏡調査」
配管内にはサビや汚れが腐食している可能性が高いため、ファイバースコープやビデオスコープを使用して配管内をくまなく観察していきます。
「サンプリング調査」
配管ごとに縦に分割して内部洗浄を行い、腐食状況を確認します。
「Ｘ線調査」
配管内部に付着し腐食した異物を調べ、工業用X線装置により透過撮影を行う診断方法です。
「超音波検査」
配管の外側から超音波を当てて、対象物からの反響を映像化する診断方法です。
費用相場：配管劣化診の費用相場は約20万円程度とされています。
収益性診断（資産価値）
自分の所有マンションが他の建物と比べてどのくらい価値があるのか、建物診断の調査結果からそんな収益性も導き出してくれるのです。
たとえ中古マンションであっても、定期的な大規模修繕に加え、時代に合わせた改修を行うなど、資産価値を維持出来ているのであれば購入希望者も増えるでしょう。
費用相場：賃貸住宅の場合の収益性診断の費用相場は10万円～となります。
耐震診断
耐震診断では、マンションの構造的な強度を調べ、大規模な地震に対する安全性や耐震性を判断します。
耐震基準は過去3回にわたり変更され、年々厳しくなっているため、昔の基準で建築された建物ほど耐震性能が低くなっています。
費用相場：鉄骨造で20万円～、鉄筋コンクリート造で40万前後となります。
建物診断にかかる費用は“20～100万円程度”と規模数によって異なる
目視調査や打診調査といった簡易的な調査のみであれば費用は安く抑えられますが、Ｘ線調査や内視鏡調査など専門機器を用いてより詳しい建物診断を依頼する場合、費用が高額になります。
実際の費用相場はマンションの規模数によって異なるため、以下をご参考ください。
30戸以下の小規模マンション：20～40万円程度
50～100戸の中規模マンション：30～80万円程度
200戸以上の大規模マンション：50～100万円程度
また、建物診断は専門のコンサルタントに依頼しますが、業者を決める際には「実績の有無」「評判の良さ」「柔軟性」はどうがなどを調べ、選定すると良いでしょう。
建物診断にかかる時間はどのくらい？～約1ヶ月程度～
マンションの大規模修繕工事実施前に調査しておきたい『建物診断』。
まずは建物診断の希望時期が決まったら、業者に日程調整を依頼しましょう。
その際に図面やアンケート集計、その他必要書類について借用を求められる場合があるので打ち合わせ日までに用意しておきます。不備が無いよう、ある程度余裕を持って依頼しておくとスムーズです。
実際に建物診断にかかる時間は、マンションの規模数によって異なりますが50～100戸の中規模マンションであれば、調査自体は1～2日程度で終わります。
その後、調査内容をもとに「建物調査診断報告書」を作成するので、提出までにはおおよそ1ヶ月程度は見ておきましょう。
「建物調査診断報告書」は、写真や図面などを用いて建物の劣化・不具合状況が記載したもので、修繕箇所をひと目で把握できる書類です。
建物診断で大規模修繕工事にかかる費用や実施内容を把握しよう！
より適切な大規模修繕工事を実施するために必要な「建物診断」について、診断項目や費用、かかる時間までご紹介してきました。
建物診断では、修繕しなければならない箇所やそれらの優先順位、また修繕不要な箇所なども分かり、想定していたより大規模修繕の費用が抑えられるなどのメリットもあります。
ぜひ、適切なタイミングで建物診断を実施し、マンションの詳しい劣化状況を把握しておきましょう。そして、無駄のない計画的な大規模修繕工事を実施しましょう！
